L’occupation d’une maison, la construction d’un logement, le contrôle des permis…ne seront plus comme avant en Côte d’Ivoire. Le gouvernement par le truchement du ministère de la Construction, du Logement et l’Urbanisme a entrepris des réformes qui « renforcent les sanctions » dans les textes de loi en vue de réduire les tracasseries et le désordre dans le secteur.
En termes d’innovations entreprises, le ministre Bruno Koné qui s’exprimait ce jeudi 17 octobre 2019, a annoncé la mise sur pied « d’un contrat type » entre le propriétaire et le locataire, dans le cadre d’un bail.
M. Bruno Koné était dans les locaux du Groupe Fraternité Matin, dans le cadre de la plateforme d’échanges dénommée « Invité des Rédactions ».
Ce contrat viendra, selon lui, garantir le respect « strict » de la loi à usage d’habitation en Côte d’Ivoire. Il comprendra aussi bien les droits que les obligations des deux parties. Le document, dit-il, est en cours de finalisation et sera « disponible » d’ici à la fin de l’année. « J’ai la volonté…et je souhaite qu’il y ait moins de litiges lorsque je partirai de ce secteur », assure le premier responsable du ministère de la Construction.
Le ministre reconnaît, toutefois, que son département n’a pas parfois les ressources humaines pour « surveiller » la construction des maisons. « Je suis conscient que nous n’avons pas suffisamment de personnes sur le terrain pour surveiller la construction des logements », avoue-t-il.
Bruno Koné indique néanmoins que les nouveaux textes de loi engagés par le gouvernement situent désormais les responsabilités en cas de sinistre. En cas de problème, on sait bien entre les intervenants dans la réalisation du logement « qui est fautif ».
« Construction, logement, urbanisme : réformes et innovations pour améliorer le service à l’usager » est le thème de la conférence.
L’invité a notamment articulé son exposé autour du programme de logement social, des constructions anarchiques, la délivrance de l’ACD et le permis de construire…
EDOUARD KOUDOU
Fraternité Matin
Le pouvoir prend toujours des decisions qui n’ont jamais été appliquées et suivies par la population.
Les proprietaires des maisons continuent de demander entre 5 mois et 1 an de caution aux nouveaux locataires á Abidjan….et pourtant une soi-disant loi avait été votée…
Les lois et regles ne s’appliquent á 200% que quand il s’agit détruire des opposants.
Si un député anti-RHDP..insulte publiquement le sexe d’une personne, il sera immediatement arreté et mis á la MACA…. mais un député RHDP est LIBRE de dire tout ce qu’il veut sans etre inquieté (cas de la femme « TOUTOU » député de Tengrela…)
OSER, ENCORE OSER !
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L’économie de marché est adossée à l’implacable loi de l’offre et de la demande ….L’Etat n’a qu’un rôle de régulation et d’encadrement. A l’inverse l’économie socialiste positionne l’Etat au départ et à la fin !
Quid donc de ces lois qui n’ont pas réellement d’impacts malgré les décrets d’application ?
On a vécu longtemps et ce depuis Houphouët Boigny sous la loi n°77-995 du 18 décembre 1977 réglementant les rapports entre bailleurs et locataires des locaux d’habitation et à usage professionnel avec le Décret 79-715 du 2 octobre 1979 qui en fixait les modalités d’application
Publié dans le Journal Officiel N°91 du Lundi 12 Novembre 2018, la dernière Loi n° 2018-575 toujours relative au bail à usage d’habitation, dans le cadre de la lutte contre la cherté de la vie, La nouvelle loi exige l’établissement d’un contrat de bail entre les propriétaires et leurs locataires dans lequel figureront les informations légales définies par la législation, et dûment légalisé à la mairie… Désormais « tout bail doit être nécessairement enregistré auprès de l’administration fiscale ivoirienne, aux frais du propriétaire »…
Dans ce contexte dit de « cherté de la vie » aussi bien applicable au citoyen locataire qu’au propriétaire investisseur, on a l’impression qu’un seul camp est pressé de frotter les mains ! Pourquoi l’autre camp reste dans un mutisme ? Parce que tout simplement la vérité ici encore comme ailleurs, c’est sur le terrain….
Aujourd’hui avec la pression démographique urbaine, le niveau d’offre de services sociaux sera toujours en retard sur le seuil du tolérable dans les systèmes de logement comme dans l’éducatif et le sanitaire ! Malgré les généreuses réformes.
C’est un bon discours africain de « Comprendre l’importance capitale de la dynamique des populations pour la transformation économique de l’Afrique et tirer pleinement profit du dividende démographique » mais c’est aussi un devoir de faire « baisser de moitié » le taux de fécondité et d’arrimer le taux de croissance démographique, trop fort, avec le taux de croissance économique encore bien modéré au regard des besoins à satisfaire.
Il faut donc saluer Les parlementaires de la Communauté économique des Etats d’Afrique de l’Ouest (CEDEAO, 15 pays), de la Mauritanie et du Tchad qui ont pris l’engagement d’œuvrer à faire limiter à trois (3) le nombre d’enfants par femme afin de faire baisser de moitié, d’ici 2030 ! On rappelle en passant que le taux de fécondité de notre zone est le plus élevé au monde.
En attendant 2030, il faut agir davantage sur d’autres leviers
Saluons à sa juste valeur le Décret n° 2014-370 relatif au régime de la quotité cessible et de la quotité saisissable par lequel la quotité saisissable est fixée de manière unique à 33% des rémunérations, y compris les accessoires et la quotité cessible, dont le taux applicable, était auparavant de 33%, est devenu variable en fonction du revenu de 35 à 57%.
Concrètement le citoyen s’offre une bouffée d’oxygène avec cette révision de la quotité cessible qui donne à de meilleurs taux selon les salaires : de 200 000 à 400 000 FCFA (38 %), de 400 000 à 600 000 FCFA (42%), de 600 000 à 800 000 FCFA 45%), de 800 000 à 1 000 000 FCFA (48%), de 1 000 000 à 1 500 000 FCFA (52%) et au-delà de 2 000 000 FCFA (57%).
C’est une avancée majeure pour coller au coût de la vie !
En assouplissant les conditions d’accès au crédit bancaire, le Gouvernement permet donc au citoyen de quitter la sphère du locatif en s’intéressant désormais à la propriété privée.
Techniquement un cadre supérieur peut plus facilement depuis cette loi emprunter 50 000 000 F CFA sur 10 ans voire 15 ans et rembourser des traites tenables pour sa quotité même le taux d’intérêt reste élevé pour cette tranche de prêts. Il pourra alors réaliser son rêve d’avoir un patrimoine foncier lucratif avec pourquoi pas des appartements de location qui pourront eux-mêmes supporter presque tous seuls, le coût de l’emprunt qui les a financés !
Bien entendu il faut inciter les citoyens à investir également dans l’intérieur du pays dans la cadre d’une politique d’équité territoriale.
Il faut donc régler la question du foncier autour de laquelle on tourne depuis des années et pour cause ! Les propriétaires fonciers voient désormais plus clair dans cette politique…
L’AGF (Agence de Gestion Foncière) à et l’autre qui s’occupe du Foncier Rural, devraient acquérir plus de terrains et les viabiliser en partenariat avec le secteur privé ! En dégrevant certaines taxes pour les investisseurs de l’intérieur du pays, on pourrait lancer cette politique de rééquilibrage de l’offre immobilière hyper-concentrée dans le District d’Abidjan.
Investir à l’intérieur du pays pour quelle clientèle potentielle ? C’est ici que le rééquilibrage de l’investissement public et la délocalisation de certains services publics centraux grâce à la fibre optique désormais disponible partout permettront de booster un transfert progressif des populations, à commencer par les plus de 50 ans qui s’essoufflent à suivre le rythme effréné de la capitale.
La loi de l’offre et de la demande sera donc toujours d’actualité et ce ne sont pas des décrets de réduction du loyer (cas du Sénégal) ou de contrats types contraignants qui y changeront quelque chose.
Il est même à craindre que cette politique contraignante pour le propriétaire l’incite à trier entre les locataires, en excluant les populations moins conciliantes ou celles qui « aiment trop affaire de police » (au motif que leurs parents y sont nombreux.).
Si les gains sont intéressants dans le secteur parce que les prix de revient sont « bons » pour les investisseurs, les offres de maisons vont augmenter. Et les demandes elles-mêmes arrivent à être largement satisfaites, les prix vont être stabilisés et auront même tendance à baisser…. .
C’est l’économie libérale qui fonctionne ainsi. Elle s’autorégule dans certains secteurs. Elle est très souvent indifférente aux belles promesses qui la laissent de marbre.
Pour faire ici mieux que Houphouet-Boigny (je ne parle pas de Bédié..) qui lui bénéficiait d’une large marge de manœuvre avec une demande faible face à une surproduction de Sicogi et de Sogefiha, et surtout une réserve foncière énorme voire illimitée en son temps, pour également rabattre le caquet aux bruits de vents qui souffleront dans la Capitale du Bélier, IL FAUT OSER ET ENCORE OSER !
Et cela NOUS LE POUVONS ENSEMBLE !
LE CONTRAT-TYPE OBLIGATOIRE, « FAUSSE SOLUTION A UN VRAI PROBLÈME ! »
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L’Economie de marché est par essence une économie des marchands, une économie du marchandage et le marchandage se fonde toujours sur un « bargaining power », la force de frappe de chacun dans la négociation !
« In negotiating, it is the capacity of one party to dominate the other due to its influence, power, size, or status, or through a combination of different persuasion tactics. »
Mais avant tout le vieil adage latin nous dit cependant : « Caveat emptor ! » ou français facile « Que l’acheteur soit vigilant »…
Pour la simple et bonne raison que le client qui achète, n’a souvent aucune garantie sur la qualité des produits. Et les produits achetés sur les marchés ne respectent pas toujours ce pourquoi ils ont été vendus à base de nombreuses réclames publicitaires !
Est-ce que le Contrat-Type fût-il obligatoire et contresigné par 36 témoins, résoudra le problème de fond ?
Quel est le problème à résoudre ?
C’est celui de la capacité, pour tous notamment ceux qui ont eu à travailler dans leur vie, de disposer d’un bien immobilier ! Quelque fût son milieu professionnel.
Disposer d’un toit est la condition essentielle de l’insertion sociale RÉELLE d’un citoyen.
Ce n’est du reste pas par hasard que Maslow l’inscrit au 2ème rang des besoins prioritaires d’un homme, parmi les besoins dits de Sécurité.
Dans certains pays, « Avoir son propre toit » est un droit consacré par la Constitution ! Et l’Etat a vocation à aider le citoyen à satisfaire ce besoin.
=========== NOUS DEVONS ÊTRE PLUS AMBITIEUX ! ==============
Dans beaucoup de pays aujourd’hui, il est de plus en plus question, après les débats de la santé publique avec la CMU, de créer la CLU (couverture logement universelle) voire ALU (assurance logement universelle).
Le psychologue Abraham Harold Maslow au demeurant dans sa classification mettait au même niveau la Santé et le Logement !
Comment financer le logement ?
Peu de citoyens peuvent payer cash ! Il reste les prêts bancaires. Commençons par les légaux…..
Parfois les banques imposent de mobiliser un apport personnel de l’ordre de 20% de la valeur du prix du bien !
A défaut de cash, elles vous imposent d’ouvrir un plan d’épargne logement (PEL). D’autres sont plus souples depuis quelques temps …
Si les banques vous ont exclu de leur éligibilité, l’accès au crédit peut être fait aussi par les « margouillats », ce système de prêts rapides mais à des taux exorbitants. Si les fonctionnaires, qui ont les revenus moyens s’y adonnent, ce n’est pas très souvent malheureusement pour financer l’immobilier !
Malgré donc ces conditions parfois assouplies par les banques, beaucoup de nos concitoyens n’accèderont jamais de leur vie à un bien immobilier …si le système en place en Afrique perdure !
L’avait-il compris très tôt Feu le Prof Gaspard KOUADIO Gbaka, ancien Maître de Conférences d’économie à l’Université de Côte d’Ivoire, Ancien maire de la commune de Ouragahio (1985-1990), Ancien Conseiller Spécial du Président de la République Bédié chargé de L’Education et des Affaires Sociales ?
Feu Gbaka Gaspard (RIP), en début de carrière professionnelle, fut un des tout premiers DAAF de la SOGEFIHA. La SOGEFIHA proposait alors des locations ventes de maisons économiques. Pour aider nos parents vivant à l’intérieur du pays, il comprit qu’il fallait construire les SOGEFIHA et SICOGI à l’intérieur et non seulement à Abidjan. Même si le paiement devrait être étalé sur un plus long terme….la politique de proximité aurait été payante.
Si les idées (socialisantes ?) du Prof Gaspard KOUADIO Gbaka avaient prospéré et si les mauvaises langues n’avaient été dissuasives, certainement que Vieux Gazeur n’aurait jamais chanté l’éloge de la SICOGI et de la SOGEFIHA avec les mêmes paroles qu’on connait aujourd’hui :
Nous sommes a la Sicogi quartier populaire
Grand quartier de modestes familles
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Nos parents sont tous à la retraite
Les jeunes ne travaillent pas oh
Une jeunesse à l’horizon étouffée par la pauvreté
Bloquée par le chômage
Champion des jeux du hasard
A la Sicogi nous avons nos doyens à 45 ans ils vivent toujours en famille
Ils ont tout vu ils ont tout fait
Aujourd’hui ils causent dans le passé
Ils n’ont plus d’avenir
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Le plaisir revient aux pauvres les dépenses au gestionnaire
C’est une seule personne qui tu l’éléphant et puis tout le village se partage
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?
Malgré donc les conditions assouplies grâce à la révision de la quotité cessible en 2014, le terrain est encore glissant !
Figurez vous que si vous êtes dans la couche supérieure de la Société, que vous prenez un prêt de 50 Millions sur 180 mois à 7% (au-dessus du taux CDMH), vous vous retrouverez en train de payer près de 500.000 F CFA par mois ….pendant 15 ans ! Avec à la clé un remboursement global de près de 87 millions dont un intérêt cumulé qui frôle les 30 millions de nos francs auxquels il faudra ajouter des taxes et autres commissions dont les noms muteront malgré les règlementations de la Banque Centrale !
Par contre si vous êtes dans la couche basse de notre Société, on vous fera miroiter des logements à 5 millions qui deviendront ensuite 10 millions puis 15 millions ….
Ne vous plaignez pas …vous êtes toujours dans les limites (maxi 20 millions) du Prêt Personnel Immobilier CDMH, destiné aux ménages à revenus, crédit réglementé par l’Etat en vue de financer l’acquisition de logement économique, à titre de résidence.
C’est donc du Social selon la terminologie et la classification des Banques !
Créé par le décret n°87 du 1er avril 1987, le CDMH a pour rôle de permettre l’amélioration des conditions d’accession à la propriété de l’habitat social et de recourir au refinancement des crédits acquéreurs consentis par les banques et les établissements financiers. HABITAT SOCIAL….. retirez le prix du terrain aujourd’hui autour de 10 millions, il vous restera alors combien ?
Depuis Février 2019, « Le Gouvernement a obtenu des banques que les prêts sollicités par les acquéreurs pour les logements sociaux, soient à un taux de 5,5%. Ce taux était de 9,5% auparavant …»
On vous rassure en plus ! Les banques vont désormais octroyer le prêt aux conditions définies, les clients sont invités à solliciter davantage le crédit immobilier…
Ah les banques africaines….Ah la Banque Centrale ! Ah notre « Monnaie » !
Je me suis laissé dire qu’en Europe « Les banques recouraient de plus en plus aux taux d’intérêts très faibles voire négatifs » …pour des crédits immobiliers.
Je n’ose pas dire que « Il se dit que … » L’ami Djereke va se fâcher ! Lui c’est les « Gbê ou Rien »… Tiens ça donne toujours et curieusement GOR !
Comment ces banques européennes se débrouillent-elles ?
Grâce tout simplement à la politique monétaire de la Banque centrale européenne…
Ainsi il est confirmé « qu’Au Danemark, il était possible d’emprunter sur dix ans avec un taux de MOINS de 0,5%. Et qu’un client qui empruntait pour un bien immobilier cent mille euros, ne rembourse au total que quatre-vingt-dix-neuf mille cinq cents euros… » !
Autrement dit, LA BANQUE VOUS PAIE POUR EMPRUNTER grâce à la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne…
Si je suis Danois, que je sollicite un prêt de 50 Millions F CFA sur 180 mois à (-0,5%) et je devrais payer une mensualité de 263 000 F CFA par mois pendant les 15 ans ! Et non plus 500.000 F comme ici ! Cela donnerait un intérêt cumulé inférieur à 2 millions de francs CFA sur 15 ans et non plus 30 millions ! Le prêt de 50 millions me revenant finalement à moins de 48 millions de F CFA et non plus près de 87 millions !
Ainsi donc comparé à son collègue Danois, l’agent économique ivoirien perdrait au moins 37 millions sur la même période. 37 millions la spoliation légale du système !
Voici pourquoi certains militent activement pour l’abandon du Franc CFA et la création d’une Banque Centrale autonome.
Parce que le système économique et financier dans lequel nous sommes, est UNE VRAIE TRACASSERIE !
Et cela Mamadou Koulibaly nous l’explique par des figures géométriques simples. Mais qui aime vraiment la géométrie de la vérité ?
Pourquoi nous faisons la sourde oreille ? Est-ce par manque d’un véritable « bargaining power » de nos dirigeants réunis face à la France que ce système prédateur des banques perdure ? Je ne saurais le dire !
Ce que je sais par contre c’est que j’ai vu, feu le Prof Gaspard KOUADIO Gbaka, couler une larme quand il apprit la mort du Président Ahmed Sékou TOURE. Il imposa ce jour-là une minute de silence à ses étudiants !
En conclusion (moralement acceptable), la tracasserie à résoudre, ce n’est ni le propriétaire immobilier la source, ni le locataire, encore moins la forme de contrat qui les lie !
Quid alors du contrat de type (nouveau ?) qui nous sera proposé ? Je crains fort que malgré sa belle enveloppe reluisante et son caractère coercitif, qu’au final, il ne soit ni plus ni moins qu’UNE VRAIE FAUSSE SOLUTION, bien apaisante avant l’an 2020 !