Ingénieur Géomètre (INP-HP Yamoussoukro)
Urbanistes (Master Institut Urbanisme Paris)
Expert-Immobilier (Master ESPI Paris)
KANATE ABOU Source: Fraternité Matin
La crise politique qui tarde aujourd’hui à être totalement résorbée dans notre pays est difficilement dissociable de la question foncière en zone rurale. De notre avis, une résolution définitive de cette crise prendrait sa source dans une résolution définitive de la question foncière en zone rurale. Heureusement qu’il existe dans les mains du gouvernement actuel tous les rudiments de cette résolution du problème foncier en Côte d’Ivoire.
En effet les outils, les structures et les ressources humaines existent pour la résolution de ce problème. La loi n° 98-750 du 23 Décembre 1998 relative au code foncier rural, les structures des immatriculations et leurs différents responsables sont les atouts aux mains du gouvernement pour sécuriser durablement la Côte d’Ivoire. D’ailleurs le lundi 25 juin 2012, à la Fondation Félix Houphouët-Boigny pour la Recherche de la Paix à Yamoussoukro, s’est tenu sous la haute autorité de Son Excellence Alassane Ouattara, Président de la République, un séminaire gouvernemental sur le foncier rural et urbain. Les travaux ont été conduits par le Premier ministre, Garde des Sceaux, ministre de la Justice, Son Excellence Jeannot Kouadio- Ahoussou. C’est donc le lieu de rendre un hommage appuyé aussi bien au gouvernement qu’aux principaux responsables directs des structures en charge du foncier dans notre pays que sont respectivement Monsieur Sanogo Mamadou, ministre de la Construction et de l’Urbanisme, Monsieur Kokoh Adjoumani, président de l’ordre des géomètres-experts, Monsieur CISSE Aboubackary, directeur du cadastre, Monsieur Théodore DAGROU, magistrat, président sortant de la chambre à la Cour d’appel de Daloa et écrivain etc…
La trop grande pression foncière dans certaines zones de notre pays, fait suite à un certain nombre de concours de circonstances. En effet, la distribution de la population ivoirienne n’est pas homogène. Elle est beaucoup plus dense au sud (zone forestière) qu’au nord (zone de savane). Cette situation s’explique par des mouvements migratoires (de la savane à la forêt) dont l’origine est ancienne. Elle a été renforcée par les caractéristiques de l’agriculture coloniale, qui concentrait ses plantations en forêt, et confortée lors de la période post-indépendance, qui a largement entériné une répartition spatiale des activités économiques déjà très favorables au sud, en y implantant la quasi-totalité des emplois modernes.
A- LA RECCURENCE DES CONFLITS FONCIERS
Chaque année, la Côte d’Ivoire produit environ 40% du cacao mondial pour la fabrication du chocolat. Le cacao est cultivé dans de vastes plantations et par des agriculteurs individuels, et il a eu de lourdes conséquences pour les forêts tropicales du pays. La forêt tropicale ivoirienne, qui couvrait 12 millions d’hectares, n’a plus que 2,6 millions d’hectares aujourd’hui. Quant à la superficie plantée de cacao, elle est passée de 500 000 hectares en 1975 à quelque 5 millions d’hectares à présent, et cette expansion a été responsable de presque 14% de la déforestation du pays. Mis à part son impact direct sur les forêts, ce type de développement agricole s’accompagne de la construction de routes qui détruisent des kilomètres additionnels de forêts. Cet état de fait en rajoute à la pression foncière.
I- LES CONFLITS FONCIERS EN ZONE RURALE
De nombreux conflits fonciers ont été portés au niveau de l’administration et parfois à la justice. Dans cette situation, les autorités vont chercher à mettre fin à cet état de fait en légiférant. C’est la loi n° 98-750 du 23 Décembre 1998 relative au code foncier rural. Cette loi a été votée en Décembre 1998 et promulguée la même année. Cette loi votée à l’unanimité des parlementaires, résulte de consultations réalisées dans toutes les régions de la Côte d’Ivoire par des missions parlementaires.
II- NATURE DES CONFLITS FONCIERS EN ZONE RURALE
Les conflits fonciers en zone rurale relèvent plus du fait des incompréhensions sur la méthode de dévolution des terres en Côte d’Ivoire qu’autres choses. En effet, le code foncier rural donne à tous ceux qui remplissent les conditions, un même outil juridique. Il leur permet d’être propriétaire de terre du domaine foncier rural. Avec un tel outil, tout propriétaire terrien du domaine foncier rural a une double assurance :
Léguer sa terre à ses héritiers d’une part et d’autre part réaliser tous les travaux d’aménagement et d’amélioration nécessaires pour que cette terre donne pleinement les meilleurs rendements possibles. Les propriétaires à titre transitoire qui s’ignorent doublés de supposés propriétaires coutumiers dont les terres ne sont pas immatriculées sont le plus souvent à la base de conflits sanglants et interminables. Les conflits issus des terres du domaine coutumier constituent l’essentiel des conflits en zone rurale. Ces conflits sont essentiellement de deux ordres :
Ø conflits entres propriétaires terriens
Généralement dans les villages, certaines personnes sont appelées propriétaires terriens. En fait elles détiennent des droits coutumiers sur ces terres. Elles ont reçu ces droits de génération en génération, d’un ancêtre fondateur qui, selon les traditions a été le premier à occuper lesdites terres. Ainsi le fondateur d’une famille qui se dit propriétaire terrien fait une première occupation et pour assurer la permanence de ladite famille ne la vend pas mais la transmet à ses héritiers. Le conflit provient d’une part de la cession des droits coutumiers de génération en génération (effet du temps qui fait disparaître les limites initiales) et d’autre part les intérêts divergents entre les ayants droit qui peinent souvent à s’accorder sur le partage des terres léguées par leur père.
Ø conflits entre autochtones et allochtones-allogènes
Le code foncier rural est entré en vigueur le 14 janvier 1999, date de sa promulgation et tous les textes d’application ont été pris. En effet l’article premier de la loi n°98-750 du 23 décembre 1998 portant sur le code foncier rural exige de tout propriétaire du domaine foncier rural d’être Ivoirien. Mais qui à la qualité d’Ivoirien?
La nationalité ivoirienne s’acquiert à la naissance du fait que l’un des parents est Ivoirien. La femme mariée acquiert également la nationalité ivoirienne à la suite de son mariage avec un Ivoirien, sauf si elle y renonce ou si l’administration s’y oppose. Tous les étrangers qui le souhaitent peuvent devenir Ivoiriens si leurs demandes de naturalisation sont accueillies favorablement par le Président de la République. L’amalgame pour nombres d’autochtones sur la notion d’« étrangers » pour designer les allochtones aussi bien que les allogènes compliquent l’application de la loi sur le foncier rural. Ne pas distinguer un allochtone d’un allogène est la source principale des incompréhensions. En effet, les ressortissants du nord et du centre de la Côte d’Ivoire pour s’adonner aux cultures de rentes (café-cacao) migrent pour la plupart dans les zones forestières. Bien souvent, c’est par un accord verbal que les autochtones par l’entremise des chefs de famille cèdent des parcelles aux « étrangers ». Et quand la famille autochtone vient à manquer de parcelle, elle réclame aux « étrangers » leur parcelle oubliant que seuls les allogènes c’est-à-dire les étrangers véritables non naturalisés n’ont pas droit à la propriété.
B- LE FONCIER RURAL DANS LA RESOLUTION DE LA CRISE IVOIRIENNE
Dans la recherche d’une solution après l’éclatement de la crise armée le 19 septembre 2002, une table ronde est organisée à Linas-Marcoussis sous l’égide de la communauté internationale. Elle est destinée à rechercher un minimum de consensus entre les protagonistes de la crise sur plusieurs points de désaccords, dont le code foncier rural, institué par la loi n°98-750 du 23 décembre 1998. Ce code constitue un texte de référence dans un contexte délicat et économiquement crucial. En effet, la sécurisation foncière en zone rurale est une nécessité absolue eu égard aux nombreux conflits engendrés par l’anarchie dans la dévolution des terres rurales.
I- LA QUESTION DU FONCIER RURAL AVANT 1998
La situation du foncier rural avant 1998 est marquée par l’absence d’un cadre juridique adéquat et la favorisation d’une gestion caduque et approximative du domaine foncier rural.
Ø Absence d’un cadre juridique adéquat
La Côte d’Ivoire a attendu longtemps avant de se doter d’une législation qui prenne en compte tous les contours du foncier rural, à savoir l’occupation et l’exploitation de la terre. Le seul texte de référence en la matière, était le décret colonial du 26 juillet 1932, portant régime foncier. Objectivement ce dernier texte ne pouvait pas continuer à donner satisfaction après tant d’années et dans un contexte d’évolution démographique d’aujourd’hui. A l’accession de la Côte d’Ivoire à l’indépendance le 7 Août 1960, il est devenu indispensable de revoir les textes qui jusque là ont régenté le fonctionnement du foncier rural en Côte d’Ivoire. Il faut dire que le code foncier rural voté à cet effet le 20 mars 1963 n’est jamais entrée en vigueur, faute d’avoir été promulguée. Certaines des multiples raisons sont entre autres que cette loi était fondée sur le principe de la mise en valeur, ce qui avait pour conséquence de favoriser les plus nantis et d’ignorer les droits coutumiers d’une part et que cette loi consacrait la propriété de l’État sur toutes les terres, sans aucune distinction et fait de ceux qui y sont installés des propriétaires artificiels d’autre part. Par exemple les immatriculations sont faites au nom de l’État quand bien même un titre de propriété est délivré au nom de l’occupant. Toute chose qui a eu pour conséquence de provoquer de nombreux conflits entre l’État et les populations qui comprenaient mal que leurs droits disparaissent sur les terres de leurs ancêtres de la sorte.
Ø Gestion caduque et approximative du domaine foncier rural
La gestion du domaine foncier rural a longtemps été fondé sur l’expérience et non sur des données théoriques en ce sens qu’il n’existe pas un texte spécifique qui prend en compte, en même temps, tous les aspects se rapportant à son occupation et à son exploitation. Le domaine foncier rural n’est pas déterminé à l’avance. En effet l’on a eu recours à des principes divers et à des textes sans cohérence entre eux car l’on a indirectement fait appliquer la loi non promulguée de 1963 basée sur la mise en valeur. L’on a également affirmé la propriété de l’Etat sur toutes les terres même si les particuliers pouvaient les exploiter. Ainsi, l’immatriculation ne peut intervenir au profit d’un occupant que si ce dernier a pu mettre en valeur la parcelle de terre qui en est l’objet. Par ailleurs, celle-ci est toujours faite au nom de l’Etat et il en résulte la persistance du conflit entre l’Etat et les populations ; la menace permanente d’expropriation des occupants au regard du niveau et de la nature de la mise en valeur ; la vente de terrains par certains individus à ceux qui le désirent.
II- LA QUESTION DU FONCIER RURAL APRES 1998
Le code foncier rural, institué par la loi n°98-750 du 23 décembre 1998 est entrée en vigueur le 14 janvier 1999, date de sa promulgation. Tous les textes d’application ont été pris, y compris les arrêtés destinés à fournir toutes les explications nécessaires à sa mise en œuvre. L’interrogation est de savoir si cette loi est appliquée. Dans certaines juridictions, il est exigé à toute personne qui introduit une action en expulsion d’une parcelle de terre rurale, de produire un certificat foncier. Il s’agit ainsi d’amener les requérants à mettre la pression sur l’Administration afin que celle-ci procède à la mise en place des structures. Il apparait, à la lecture de la loi, que le législateur consacre et sacre le droit coutumier. Il reconnait, d’une part, que la terre est la propriété de la communauté. D’autre part, il indique que les droits d’usage sont exercés conformément à la coutume et gérés de façon communautaire. De ce fait se baser sur le terme de « terres sans maitre » pour en tirer des conséquences juridiques peut s’avérer une potion dangereuse parce que source de conflits.
a – Structures compétentes pour la gestion du foncier rural
Seule l’obstination des populations a amené l’Administration à jouer sa partition. Il en va d’autant plus ainsi que dans certaines régions et certains villages les différents comités prévus par la loi et ses textes d’application ont déjà été installés. Le besoin de sensibiliser à l’application du code foncier rural nécessite des structures et programmes adaptés, notamment : les comités de gestion foncière rurale, les comités villageois de gestion foncière rurale, le projet national de gestion des terroirs et d’équipement rural et le programme national de sécurisation du foncier rural.
b- Nature du certificat foncier
La propriété d’une terre du domaine foncier coutumier est établie à partir du certificat foncier car la seule chose qui établit est la preuve. Dans le cas ici c’est le titre de propriété. Il en découle que ce document est un titre de propriété à l’instar de celui résultant de l’immatriculation au registre foncier. Le fait que le certificat foncier soit un titre provisoire est sans conséquence. Pendant cette période provisoire le détenteur du certificat foncier peut en tirer tous les avantages comme pourrait le faire le titulaire d’un titre découlant de l’immatriculation au registre foncier.
Ø qui peut prétendre au certificat foncier ?
En tenant compte de la nature même du certificat foncier qui est un titre de propriété, seuls les ivoiriens peuvent prétendre à l’obtention d’un tel document. Les non-Ivoiriens et les personnes morales de droit privé doivent en être exclus conformément aux dispositions de l’article 1er du Code foncier rural. Mais la question peut aussi se poser par rapport à des Ivoiriens qui exploitent des parcelles de terre hors de leurs zones d’origine. En effet, l’obtention du certificat foncier est subordonnée à l’avis des comités villageois de gestion foncière. Et ceux-ci prennent en compte l’occupation paisible et continue des terrains concernés et l’exercice des droits coutumiers conforme à la tradition. Aussi certaines coutumes s’opposent à l’accès par des allochtones à la propriété. Toute chose qui fait craindre des risques potentiels de conflits. A cet effet, il faut entreprendre des actions dans le sens de faire connaitre les us et coutumes de chaque région, de manière à éviter des surprises.
Ø les problèmes posés par les dispositions de l’article 26 du code foncier
Pour tenir compte des effets de l’article 1er du code foncier rural, l’article 26 prévoit un certain nombre de dérogations. C’est ainsi qu’il est indiqué que les droits acquis aux propriétaires terriens non-Ivoiriens, sont maintenus à titre personnel. Il importe de préciser que les droits acquis ne concernent que la propriété à l’exclusion des droits d’usage coutumiers qui ne font l’objet d’aucun titre. Il serait donc souhaitable de faire comprendre cette donne essentielle afin de dissiper toute confusion entre la propriété et le seul fait d’occuper une parcelle de terre du domaine foncier rural.
C- ETABLISSEMENT DU CERTIFICAT FONCIER
Etape 1 : La demande
La personne qui prétend être titulaire de droits coutumiers sur une terre formule une demande d’enquête en vue de l’établissement d’un certificat foncier auprès du Sous-préfet de la localité qui ordonne cette enquête. Il en est de même pour une famille, un village ou tout autre groupe se disant titulaire de droits coutumiers sur une terre. Le demandeur en supporte les frais. Ci-dessus le modèle de la demande d’enquête.
Etape 2 : La réalisation de l’enquête
Lorsque le Sous-préfet reçoit la demande d’enquête, il désigne un commissaire-enquêteur. Il publie l’ouverture de l’enquête par voie d’affichage et par communiqué radiodiffusé. Cette publicité permet d’informer des tiers qui revendiqueraient eux aussi des droits sur les mêmes terres, objet de l’enquête. Le commissaire-enquêteur s’entoure d’une équipe composée de représentants du comité villageois de gestion foncière, du gestionnaire foncier de la terre en question, mais surtout des voisins immédiats de la terre, du demandeur et toute autre personne qu’on peut solliciter pour éclairer davantage les enquêteurs.
Etape 3 : Le rapport d’enquête
L’enquête doit aboutir à établir un plan de la terre en faisant apparaitre les parcelles limitrophes. Une fois ce plan établi, il faut matérialiser cette délimitation sur le terrain de façon visible. Ainsi le décret oblige à planter des piquets pour tracer les limites du terrain. Ces limites sont à leur tour inscrites sur un formulaire défini par le ministère de l’Agriculture.
Etape 4 : La validation de l’enquête
Les résultats de l’enquête doivent être validés. La validation commence par une publication des résultats dans les villages concernés, à la sous-préfecture, dans les services du Ministère de l’Agriculture. Cette publicité indique la date et le lieu de la séance publique de présentation des résultats.
Si le demandeur n’est pas satisfait, il peut formuler une nouvelle demande d’enquête. Cela doit se faire dans un délai de 6 mois après la validation de l’enquête que l’on vient de décrire.
Etape 5 : L’utilisation des résultats de l’enquête
Six mois après la validation, les résultats de l’enquête peuvent être utilisés par toute personne désignée par celle-ci. Le demandeur initial peut ne pas être désigné au terme de l’enquête. Ce peut être une autre personne. Dans ce cas cette nouvelle personne doit rembourser au premier demandeur les frais qu’il a engagés pour l’enquête proportionnellement à la superficie des terres attribuées. Une fois que les droits coutumiers sont reconnus et les limites de la terres fixées, le demandeur doit en principe se voir reconnaitre et remettre un document dit « constat d’existence continue et paisible de droits coutumiers »
Etape 6 : La délivrance du certificat foncier
Ce constat d’existence continue et paisible des droits coutumiers est annexé au dossier de l’enquête officielle et remis au Directeur Départemental de l’Agriculture. Celui-ci prépare un certificat foncier qu’il soumet à la signature du Préfet de département. En clair, c’est le Préfet de département qui délivre les certificats qui constatent les droits et le publie au journal officiel de la République de Côte d’Ivoire. La délivrance du certificat foncier est la dernière étape de la reconnaissance des droits coutumiers sur une terre. Le plan de la terre en cause et un cahier des charges signées par le Préfet et le titulaire sont joints au certificat. Le certificat foncier individuel est remis soit au demandeur lui-même dans le cadre d’un certificat individuel soit au représentant légal d’une personne morale si celle-ci a fait une demande d’enquête. Le certificat foncier porte le nom de la personne physique ou morale qui fait la demande. Le certificat foncier collectif est remis par le préfet par exemple à une famille, un groupe de frère et sœurs ou même deux familles qui réclament en même temps des droits sur une même terre. A ce certificat est annexée la liste de tous les membres de ce groupement. Ces groupements sont informels car le droit ne leur reconnait pas la personnalité juridique. Mais la loi de 1998, leur a accordé des droits pour leur permettre d’agir en justice pour la défense de leurs terres. Ces mêmes groupements peuvent faire tous les actes de gestion à condition que le certificat foncier soit publié au journal officiel de Côte d’Ivoire.
NB 1 : Pour rendre le titre définitif les détenteurs de certificat foncier doivent inscrire « leurs terres » au registre, c’est-à-dire les immatriculer. A compter de cette immatriculation, ils recevront un titre de propriété en bonne et due forme qui rendra leurs droits de propriété définitifs et inattaquables. L’immatriculation consacre le droit de propriété qu’ils détenaient virtuellement avec le certificat foncier.la demande d’immatriculation doit être faite dans un délai de trios ans après l’acquisition du certificat foncier. La procédure d’immatriculation des terres du domaine foncier rural est décrite dans le décret n°99-594 du 13 octobre 1999 fixant les modalités d’application de la loi de 1998. La requête d’immatriculation formulée par le requérant est remise au Directeur Départemental de l’Agriculture et des ressources Animales. Elle est ensuite adressée au Préfet de Département qui la transmet au Ministère d’Etat, Ministère de l’Agriculture et des Ressources Animales pour contrôle et transmission au conservateur de la propriété foncière. L’immatriculation est effectuée par le conservateur dans un délai maximal de trois mois à compter de la réception de la requête.
NB 2 : Procédure pour l’obtention d’un certificat foncier (récapitulatif)
1-Introduire une demande d’enquête auprès du Sous Préfet de la localité
2-Le Sous-préfet :
-désigne un commissaire-enquêteur -fait la publicité d’ouverture d’enquête ;
3-Le commissaire-enquêteur :
-s’entoure d’une équipe pour réaliser l’enquête-rédige le procès verbal.
4-Les résultats de l’enquête :
-font l’objet de publicité -sont présentés publiquement-sont approuvés par le comité villageois. Il délivre alors un « constat d’existence continue et paisible de droits coutumiers » ;
5-Validation par le comité sous-préfectoral de gestion foncière et transmission au Directeur Départemental de l’Agriculture. Il prépare un certificat foncier.
6-Délivrance d’un certificat foncier par le Préfet de département qui le publie au journal officiel.
NB3 : Demande d’immatriculation
L’État, les collectivités publiques et les personnes physiques ivoiriennes peuvent requérir l’immatriculation en leur nom. Les personnes morales autres que l’État et les personnes non ivoiriennes peuvent requérir l’immatriculation au nom de l’État.
Le Directeur Départemental de l’Agriculture met à la disposition du demandeur un modèle de requête d’immatriculation du bien foncier. La requête remplie entièrement est adressée au préfet dudit département. Il joint à la requête une copie de sa pièce d’identité et une photocopie du Certificat Foncier . Le demandeur reçoit le récépissé de dépôt à la Direction Départementale de l’Agriculture et des Ressources Animales.
– La transmission et le contrôle de la demande à la DRFR
La requête est transmise par le préfet au Directeur de la Réglementation et du Foncier Rural. Celui-ci effectue un contrôle de la requête et des pièces jointes. Il vérifie que le dossier comprend les pièces jointes suivantes :
La requête d’immatriculation, l’original du Certificat Foncier , le calque du plan, les six tirages diazoïd et les annexes.
-La transmission du dossier d’immatriculation à la conservation foncière
Après contrôle, le Directeur de la Réglementation et du Foncier Rural transmet le dossier d’immatriculation au Conservatoire de la propriété foncière.
-L’immatriculation du bien foncier objet du Certificat Foncier
Elle est faite par le Conservateur de la propriété foncière du Ministère de l’Économie et des Finances. Le bien est immatriculé au livre foncier, c’est-à-dire est inscrit sur le livre foncier au nom du propriétaire. Le Conservateur de la propriété foncière a un délai de trois mois qui court dès la réception de la requête pour immatriculer le bien foncier
-Le transfert de la propriété
Après immatriculation du bien foncier, le transfert se fait devant notaire.
D- DE LA NECESSITE D’UN EXPERT FONCIER ET AGRICOLE
L’essentiel des conflits fonciers en zones rurale dans notre pays relèvent d’une part de la méthode de dévolution des terres et d’autre part de la précision des limites des parcelles entre riverains. Pour délimiter les biens fonciers ruraux et familiaux, il faut faire appel au Géomètre-Expert dont c’est le rôle régalien. Par contre pour en déterminer les limites, l’apport d’un technicien bien former à cet effet est indispensable. Il s’agit de L’EXPERT FONCIER AGRICOLE. L’expert foncier et agricole, est un généraliste du droit de propriété et un homme de terrain, indépendant. Il conseille la famille, l’entreprise et les collectivités dans la gestion de leur patrimoine. La profession d’expert foncier et agricole est une profession réglementée en France par exemple. Seules les personnes inscrites au Conseil National de l’Expertise Foncière Agricole et Forestière peuvent porter le titre d’expert foncier et agricole. L’expert foncier et agricole doit respecter le code des devoirs professionnels. Il détient obligatoirement une assurance responsabilité civile professionnelle comme toute profession réglementée. Il doit justifier du suivi annuel de formation continue. Pour la formation des Experts Fonciers agricole l’état pourrait bénéficier d’une structure de formation pédagogique comme l’ENSA (Ecole Nationale Supérieure Agricole) de Yamoussoukro et L’IAB (Institut Agricole de Bouake) logé dans les locaux de l’ENSA de Yamoussoukro. Le Syndicat professionnel, regroupant et représentant les membres de la profession d’experts fonciers et agricoles, devant exercer en Côte d’Ivoire par exemple (la Confédération des Experts Fonciers de Côte d’Ivoire) pourrait être structurée en 31 unions régionales comme le nombre de nouvelles régions mis en place pour le gouvernement.
KANATE ABOU
Ingénieur Géomètre (INP-HP Yamoussoukro)
Urbanistes (Master Institut Urbanisme Paris)
Expert-Immobilier (Master ESPI Paris)
Ecrivain :
Auteur de « Autopsie de la gestion foncière en Côte d’Ivoire »
Auteur de « Promotion Immobilière et Copropriété en Côte d’Ivoire : Analyses et Perspectives »
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